Înainte să plătești un avans pentru un apartament, trebuie să te asiguri că persoana care vinde este cea care spune că este și că are dreptul să vândă locuința respectivă. Verificarea se face prin acte: documentul de identitate, titlul de proprietate și extrasul de carte funciară. Cele mai multe probleme apar nu din rea-credință vădită, ci din greșeli de verificare pe care cumpărătorii le fac sub presiunea timpului. Iată cele mai frecvente și modul în care le eviți.
Greșeala 1: te bazezi pe cuvântul vânzătorului
„Apartamentul e al meu, nu are nicio problemă” este o frază pe care o auzi aproape la orice tranzacție, dar nu este o dovadă. Cuvântul unei persoane, oricât de convingătoare, nu înlocuiește actele. Ceri documentele de la început, în mod firesc, ca parte a procesului. Un vânzător serios nu se supără, pentru că știe că orice cumpărător atent face la fel.
Solicită cel puțin actul prin care vânzătorul a devenit proprietar (de exemplu un contract anterior de vânzare, o moștenire, o donație sau un alt titlu) și extrasul de carte funciară actual. Compară numele, descrierea apartamentului și datele de identificare din ambele documente.
Greșeala 2: nu verifici cartea funciară
Extrasul de carte funciară arată cine este înscris ca proprietar, ce sarcini există asupra imobilului (de pildă ipoteci, interdicții sau drepturi ale altor persoane) și alte mențiuni importante. Fără el, riști să cumperi un apartament cu probleme pe care nu le vezi la o vizionare. Modul de citire a extrasului, rubrică cu rubrică, este explicat în materialul despre extrasul de carte funciară și cum îl citești la cumpărare.
Atenție la data extrasului. Un document vechi nu mai reflectă neapărat situația actuală. Mulți notari cer unul recent, obținut chiar înainte de semnare, tocmai ca să prindă eventuale modificări de ultim moment.
Greșeala 3: nu verifici identitatea persoanei din fața ta
Cu actul de identitate în față, verifică dacă numele coincide cu cel din titlul de proprietate, dacă fotografia seamănă cu persoana care vine la întâlnire, dacă documentul este valabil. Nu trebuie să joci rolul unui anchetator, ci să faci verificări de bun-simț. Dacă ceva nu se potrivește, întreabă. O diferență de nume după căsătorie sau divorț este firească, dar trebuie explicată cu un act.
În multe tranzacții, notarul face și el aceste verificări, dar e de preferat să nu aștepți momentul semnării final pentru a descoperi neconcordanțe. Cu cât le prinzi mai devreme, cu atât pierzi mai puțin timp și bani.
Greșeala 4: ignori ceilalți posibili titulari
Un apartament poate avea mai mulți proprietari: soți, frați, moștenitori. Dacă pe extras apar mai multe persoane, toate trebuie să fie de acord cu vânzarea sau să dea o împuternicire corespunzătoare. Chiar și atunci când pe extras apare un singur nume, uneori există situații de familie sau de regim matrimonial care cer consimțământul și al altor persoane. Întreabă direct, iar dacă răspunsul e vag, cere clarificări și, la nevoie, sfatul unui jurist.
- Verifică dacă toți coproprietarii sunt prezenți sau reprezentați legal.
- Cere actele care dovedesc calitatea celui care vinde în numele altcuiva.
- Fii atent la procuri: citește-le, nu le accepta doar în copie.
Greșeala 5: te grăbești din cauza presiunii
„Mai sunt alți doi cumpărători interesați” este o formulă care grăbește deciziile. Poate fi adevărată, dar nu ar trebui să te facă să sari peste verificări. Un apartament bun rămâne bun și după două zile de analiză. Un contract semnat pe fugă poate costa ani de probleme. Dacă vânzătorul refuză sistematic să-ți arate actele sau să te lase să le verifici, consideră asta un semn de avertizare.
Stabilește de la început un calendar realist: o zi pentru documente, o zi pentru verificarea extrasului, o altă zi pentru discuția cu notarul. Nu semna un avans înainte de a avea măcar o primă confirmare a titlului.
Greșeala 6: nu verifici situația apartamentului în sine
Dreptul de proprietate este un lucru, starea reală a apartamentului este altul. Verifică dacă suprafața din acte corespunde cu cea măsurată, dacă nu s-au făcut modificări neautorizate (compartimentări, închideri de balcon, mutări de pereți), dacă nu există datorii la asociație sau la furnizori, dacă locuința este liberă de ocupanți. Cere de la asociație o adeverință privind plata întreținerii și întreabă direct dacă locuiește cineva în apartament.
Dacă ceva nu se potrivește, notează diferențele și discută-le deschis. Uneori ele se pot rezolva printr-o regularizare înainte de vânzare; alteori sunt motive pentru a renunța.
Greșeala 7: nu ceri ajutor când situația e încurcată
Unele tranzacții au particularități care depășesc ce poate verifica un cumpărător singur: un vânzător plecat din țară, un apartament cu mai mulți moștenitori, o procură dată în străinătate, o ipotecă ce urmează să fie ridicată în ziua semnării. În asemenea cazuri, o oră de discuție cu un jurist sau cu notarul, înainte de plata avansului, costă puțin și poate clarifica ordinea corectă a pașilor.
Pune întrebări concrete: ce acte trebuie să vină de la vânzător, în ce ordine se fac plata și ridicarea sarcinii, ce se întâmplă dacă un document întârzie. Un răspuns clar îți arată dacă tranzacția este sub control sau dacă ai nevoie de mai mult timp. Nu te teme că vei părea suspicios; cumpărătorii prudenți sunt, de fapt, cei care ajung cel mai rar în conflict după semnare.
Cum arată o verificare bine făcută
O verificare solidă înseamnă acte confruntate, nume potrivite, extras actual, coproprietari identificați, situație fizică clarificată și întrebări puse fără jenă. Nu garantează absența oricărei surprize, dar scade mult riscul. Dacă ai dubii, un jurist sau un notar îți poate spune de ce ai nevoie în cazul tău. Pentru a parcurge întregul drum, de la căutare la semnare, poți urmări materialele de pe ApartamentHub, unde fiecare etapă primește explicații separate.
