Un extras de carte funciară este documentul oficial care arată cine deține un imobil, ce suprafață are și ce drepturi sau obligații sunt înscrise pe el. Îl citești pe secțiuni: mai întâi descrierea imobilului, apoi proprietarii, apoi sarcinile, adică ipotecile, interdicțiile și alte restricții.
Mulți oameni primesc extrasul și îl pun într-un dosar fără să-l parcurgă. Greșeala se vede abia mai târziu, când apare o ipotecă uitată sau o suprafață diferită de cea din anunț. Un extras de carte funciară se citește în zece minute, iar cele zece minute pot opri o tranzacție făcută pe baza unor presupuneri.
Ce este cartea funciară și cine o ține?
Cartea funciară este registrul public în care sunt înscrise imobilele (terenuri și construcții) și drepturile asupra lor. Registrul este ținut de oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, iar informațiile pot fi consultate de oricine justifică un interes. Fiecare imobil are un număr cadastral și un număr de carte funciară, iar cu aceste două numere poți cere un extras.
Există două tipuri de extras, care se folosesc diferit. Extrasul pentru informare spune ce scrie în registru în momentul cererii și îți e util la prima verificare. Extrasul pentru autentificare este cel cerut de notar pentru actele de transfer și are o valabilitate scurtă, de ordinul zilelor, tocmai pentru ca informațiile să fie proaspete la semnare.
Cum citești cele trei părți ale extrasului?
Un extras are, de regulă, o parte de identificare și trei foi distincte. Fiecare răspunde la o întrebare diferită, așa că le citești în ordine.
- Foaia A descrie imobilul: localitatea, adresa, numărul cadastral, suprafața din măsurători și, la construcții, numărul de apartamente sau spații și cota-parte din părțile comune.
- Foaia B arată proprietarii și temeiul dobândirii: contract de vânzare, moștenire, donație sau altă cale. Acolo vezi și dacă dreptul este deținut în devălmășie, în coproprietate sau de o singură persoană.
- Foaia C conține sarcinile: ipoteci, notări de litigii, servituți, drept de uzufruct, interdicții de înstrăinare sau urmăriri.
Ce urmărești în Foaia A?
Primul lucru pe care îl compari este suprafața. Cifra din extras trebuie să corespundă cu cea din anunț, din actul de proprietate și, la o clădire, cu planul cadastral. Diferențele mici pot apărea din metode de măsurare, dar o diferență vizibilă înseamnă că trebuie să afli de ce. Uneori e vorba de o extindere nedeclarată, alteori de o măsurătoare veche.
Verifică apoi dacă imobilul din extras este exact cel pe care îl vizitezi: adresa, etajul, numărul apartamentului. La apartamente, uită-te dacă sunt trecute anexele, de pildă boxa sau locul de parcare, dacă acestea fac parte din vânzare. O anexă care nu apare în carte funciară nu poate fi tratată ca parte a imobilului doar pentru că vânzătorul o folosește de ani de zile.
Ce arată Foaia B despre proprietar?
În această foaie confirmi că persoana care îți vinde sau îți închiriază chiar este înscrisă ca proprietar. Compară numele și, dacă e cazul, forma dreptului. Dacă sunt mai mulți coproprietari, fiecare trebuie să participe la actul de transfer sau să dea o procură valabilă. Dacă imobilul a fost dobândit în timpul căsătoriei, notarul va cere, de regulă, și acordul soțului sau al soției.
Verifică și ce fel de dreptul este înscris. Un drept de proprietate este altceva decât un drept de superficie sau de folosință, iar diferența se vede în prețul de negociere și, mai ales, în ce poți face cu imobilul după cumpărare. Cine nu e sigur de interpretare poate cere ajutorul notarului sau al unui avocat, înainte să dea vreun avans.
De ce contează cel mai mult Foaia C?
Sarcinile sunt partea care schimbă decizia. O ipotecă înseamnă că imobilul garantează un credit, iar transferul de proprietate se face, în mod obișnuit, doar după ce datoria este stinsă sau după ce banca își dă acordul. O interdicție de înstrăinare oprește vânzarea până la ridicarea ei. O notare de litigiu arată că există un proces care privește imobilul, iar rezultatul procesului te poate afecta direct.
La spațiile comerciale, aceeași foaie îți spune dacă există un contract de închiriere înscris, ceea ce poate însemna că un chiriaș are drepturi care continuă și după vânzare. De aceea cartea funciară se citește împreună cu ceea ce descrie verificările pentru un spațiu comercial, nu separat de ele.
Ce neconcordanțe trebuie să te oprească?
Nu orice nepotrivire înseamnă o problemă gravă, dar unele merită oprire. Iată semnalele pe care le iei în serios:
- numele proprietarului din extras diferă de cel al persoanei cu care negociezi;
- suprafața din extras e mult mai mică decât cea promisă;
- există ipoteci sau interdicții despre care vânzătorul nu a spus nimic;
- imobilul nu este încă înscris în cartea funciară, deși se vinde ca atare;
- numărul cadastral din act nu se regăsește în registru.
Când găsești oricare dintre ele, nu închei discuția, ci ceri explicații în scris și documente. Un vânzător de bună-credință știe, de obicei, de unde vine diferența și o poate dovedi.
Cum păstrezi extrasele și documentele?
Un extras vechi nu înlocuiește unul proaspăt, dar merită păstrat ca dovadă a verificărilor făcute. Scanează-l, dă-i un nume clar (adresa și data) și pune-l într-un dosar împreună cu actele imobilului. Dacă ai de gestionat mai multe spații, primii pași în digitalizarea documentelor te ajută să nu pierzi nimic între tranzacții.
Întrebări frecvente
Cine poate cere un extras de carte funciară?
Extrasul pentru informare poate fi cerut de oricine are un interes, inclusiv cumpărătorul potențial. Cel pentru autentificare îl cere, de regulă, proprietarul sau notarul.
Ce fac dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară?
Proprietarul trebuie să facă mai întâi înscrierea prin cadastru și carte funciară. Fără ea, tranzacția se complică și crește riscul.
Pot citi singur extrasul sau am nevoie de un jurist?
Pentru verificarea de bază te descurci singur, urmând cele trei foi. Dacă apar sarcini, coproprietari sau litigii, discuția cu un notar sau cu un avocat se justifică.
